教授8万元买村民祖宅 12年后卖家反悔 起诉并获胜

2023-11-18 13:04 12143

“我是名牌大学,排名前十的,退休副教授。”王桦(化名)对镜头介绍着自己的身份。
“知识方面没问题,咱们应尊重法律守法。”镜头背后的记者答道。
事情要从2007年说起,李越(化名)在北京市房山区田各庄村有一处祖宅,其当年以8万元将祖宅卖给了大学老师王桦。2018年,李越打算把祖宅买回来,对方不同意,李越便向法院提起诉讼。
记者获取到该案相关裁判文书。2019年,法院审理并判决,双方签订的《房屋买卖协议书》无效。
法院认为,王桦并非该案涉及房屋所在村的集体经济组织成员,不应享有该村宅基地的使用权。其作为城市居民,不得购买农村宅基地上房屋。
5年间,其不认可判决,多次提起上诉,各级法院先后做出17份判决,但其全都不认可,不履行判决。最终,法官破门强制执行,对房屋进行腾退。
时隔16年,位于北京市房山区的祖宅又回到李越手中。九派新闻联系到李越,但其拒绝接受采访。

被执行时,被执行人辩解。
8万元售卖北京农村宅基地
11年后欲买回
据《法治进行时》,李越接受采访时称,卖房是因当年父亲患癌,经济困难。“她来田各庄村买房,一说,一拍即合。”
王桦回忆道,当时李越问她,“街面上的平房要不要?”她说去看下。结果,一看就看中了。
“这四间房按6万,边上的小房是两万块钱。一共8万元。”李越站在院子中间,指着周围的平房介绍。
判决书显示,2007年8月8日,李越与王桦签订了《房屋买卖协议书》,北京市房山区人民政府城关街道办事处某村村民委员会加盖了印章,该村委会收取了王桦3000元。
该协议书约定,王桦购买李越的上述宅院内房屋4间,支付价款6万元,当日支付房价款和其他款项共计8万元,后即开始在上述宅院内居住。
协议签订11年后。李越称,母亲对老房有情结,住楼房别扭,“就把房子弄回来得了。”他谈到,当时条件稍微好点,便跟王桦协商,但她一直不同意。
另一边,王桦接到电话,听他说想把房子买回去。“我在这安居乐业这么多年了,住的挺好,为什么要别人打扰我呢?”她说。
双方协商不成,李越便向法院提起诉讼。其诉求为确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。
王桦不同意对方的诉讼请求。其辩称,“我购买房屋并居住已经12年,对方的起诉已经超过诉讼时效。李同样是居民,法律并不禁止居民将房屋出售给居民,而且房屋买卖经过当地村民委员会认可,并交纳了3000元房屋管理费。”
其还称,“国务院的相关文件规定,农民的住宅不得向城市居民出售,我的住宅不是农民出售给我的,我是根据物权法规定购买的房屋。”

法院判决合同无效
赔偿等问题可另行解决
2019年,法院审理后判决,李越和王桦签订的农村房屋买卖合同无效。法院认为,违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。
判决提到,农村房屋的买卖必然涉及对该房屋所在宅基地使用权的处分,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定身份关系相联系。李越、王桦之间的房屋买卖协议必然涉及宅基地的买卖,王桦并非本案涉及房屋所在村的集体经济组织成员,不应享有该村宅基地的使用权。
王桦作为城市居民不得购买农村宅基地上房屋,没有购买资质,其答辩意见没有法律依据,法院不予采信。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,法院判决确认李越与王桦于2007年8月8日签订的《房屋买卖协议书》无效。
北京市房山区法院执行局崔法官接受采访时表示,第一份判决书判的是房屋买卖合同无效。第二份判决书判的是返还并腾退宅基地及房屋。
对此判决,王桦不服且申请再审。
九派新闻在裁判文书网上查询到的另一份民事裁定书显示,王桦称自己购买房屋后,对房屋进行了装修,增建了房屋,而该判决书无视损失赔偿。
法院认为,结合王桦的居住情况,酌情对房屋的腾退时间予以确定,其间其自行做好证据保存。王桦的损失赔偿等问题可另行解决。
2020年10月16日,法院驳回了她的再审申请。
《法治进行时》报道,王桦不认可判决,多次提起上诉,各级法院先后做出了17份判决,但她全都不认可,更不履行判决,导致这起案件久拖不决。
最终,近日,法警翻墙进院,从里面打开了院墙大门,将王桦带出院子,对房屋进行强制腾退。
节目中,北京市房山区法院执行局李副局长表示,“今天这个案子已依法强制执行完毕,已经将房屋腾退交给申请执行人。我们执行局也会不断地加大执行力度,来充分地保障申请执行人的合法权益。”

农村宅基合同纠纷多
记者检索发现,1987年实施的《中华人民共和国土地管理法》明确,非本村村民也可以申请宅基地。
但是,1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》删除了关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的条款,规定“宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。
1999年5月,国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。这是国家首次以红头文件的形式明确禁止城镇居民购买宅基地上房屋。
国家法官学院教授胡云红在一篇对“农村土地产权纠纷案例”的研究论文中分析了2006年至2021年间,中国宅基地上房屋买卖合同的7万余份裁判文书。
其研究提到,宅基地上房屋买卖合同纠纷案件呈现几大特点:订立合同时间与诉讼时间跨距大。从合同订立到起诉的时间跨度少则10年以上,多则25年以上;大多涉及征收拆迁利益。系争房屋所在地一般都处于城镇开发阶段,涉及或将涉及房屋拆迁和征收补偿问题;矛盾纠纷多为出卖方不诚信行为引发。
调研发现,90%以上主张宅基地上房屋买卖合同无效的诉讼原告为出卖方;并且,案件增速与城镇开发速度成正比。
对于合同无效后果的处理,各地裁判也不尽相同。研究提到,有的法院虽然认定合同无效,但并未对返还等作出认定,采取回避态度,导致执行阶段出现困难。有的法院则对返还和拆迁补偿等费用的分配作出判决。
对于返还问题,实践中,有的地区考虑出卖人因土地增值所获利益以及房屋价值变动,由买受人返还房屋,出卖人向买受人赔偿房屋重置成新价价(地上物价值),作为对价返还,具体数额可委托评估机构评估。
宅基地上房屋买卖合同被确认无效的,一般情况下应当认定买卖双方均有过错。至于过错之大小及如何赔偿损失,特别是涉及拆迁利益的分配上,实践中存在较大差异。
根据2019年最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》,“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时,要根据诚实信用原则的要求,在当事人之间合理分配,不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益”。
评论列表 (69)
  • 雅痞 2023-11-19 14:32:34
    评论 69
    回复:29 楼 : 告你诽谤哦。法盲
    傻缺,过户手续是村委办的,三千元收了,你以为这是土匪收的买路费?十几年前八万买的和现在差价损失谁负责?行政机关有执法权,出了问题当然要负责,光买卖双方之间解决什么问题?你看我遛狗跟你说这么多干嘛?
  • 悠人 2023-11-18 19:38:46
    评论 68
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    不说法官的低素质低水平,单纯从法律角度说,可以判决公法上无效(应退房退款),私法上有效,也就是当事者之间的法律效力有效,卖家负有以现价赔偿的责任。 (参考了日本判例,公法上无效并不必然导致私法上也无效)
  • 纽约宅宅羊 2023-11-18 19:32:54
    评论 67
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    起诉的人不要脸,判决的人连皮都不要了。
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 19:11:13
    评论 66
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  • 开心小黄人 2023-11-18 19:10:27
    评论 65
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    你个蠢逼加怂逼。
  • 开心小黄人 2023-11-18 19:09:56
    评论 64
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    你爷爷是台畜。你个怂逼
  • 开心小黄人 2023-11-18 19:09:40
    评论 63
    回复:59 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    我向你丫请教。张志新是你奶奶个头
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 19:09:39
    评论 62
    回复:58 楼 你朋友中介有没有告你朋友违法啊!以后不受法律保护啊!
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  • 开心小黄人 2023-11-18 19:09:15
    评论 61
    回复:59 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    看看你的怂逼样。张志新是你奶奶。
  • 开心小黄人 2023-11-18 19:08:24
    评论 60
    回复:54 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    : 你看你的怂逼样。看到你们产生生理不适。孬种一个。
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 19:08:13
    评论 59
    回复:55 楼 你奶奶的事。你去告啊!中国不行,去美国提起诉讼。很简单
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  • 开心小黄人 2023-11-18 19:06:13
    评论 58
    回复:56 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    你朋友中介有没有告你朋友违法啊!以后不受法律保护啊!
  • 开心小黄人 2023-11-18 19:05:05
    评论 57
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    扯蛋。又是你朋友。凡是你朋友的事。都是扯淡
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 19:04:18
    评论 56
    回复:53 楼 对啊。没有公开啊。那些中介有没有告诉顾客这是小产权房。是违法买卖。有公开这个我就承认公开
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  • 开心小黄人 2023-11-18 19:03:37
    评论 55
    回复:54 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    你奶奶的事。你去告啊!中国不行,去美国提起诉讼。很简单
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 19:02:02
    评论 54
    回复:51 楼 你奶奶。你知道啊。我不知道
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  • 开心小黄人 2023-11-18 19:01:59
    评论 53
    回复:52 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    对啊。没有公开啊。那些中介有没有告诉顾客这是小产权房。是违法买卖。有公开这个我就承认公开
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 19:00:39
    评论 52
    回复:44 楼 : 恩。你不是懂法。你还买。当然不受法律保护。人家想收回就收回。产权是人家的。
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  • 开心小黄人 2023-11-18 18:59:57
    评论 51
    回复:49 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    你奶奶。你知道啊。我不知道
  • 开心小黄人 2023-11-18 18:59:36
    评论 50
    回复:48 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    在十年土地革命战争中,国民党反动派对平江苏区进行了9次大的“清剿”,被屠杀的共产党员及干部达1.24万余人,被杀害的人民群众12万余人。有名有姓的烈士18782 人,占湖南全省烈士总数的五分之一。还有无数烈士,因不知道他们的名字而无法统计。在国民党反动派“茅草要过烧,石头要过刀,见人砍三刀”的血腥屠杀下,全县许多地方的革命群众,全家被杀绝的不计其数。据1921年统计,平江全县有70余万人,经过10年残酷的战争,1937年统计,全县人口减少59%,仅有298255人。这是什么法
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 18:59:11
    评论 49
    回复:47 楼 第一百零五条 【颠覆国家政权罪】组织、策划、实施颠覆国家政权、推翻社会主义制度的,对首要分子或者罪行重大的,处无期徒刑或者十年以上有期徒刑;对积极参加的,处三年以上十年以下有期徒刑;对其他参加的,处三
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  • qwertyuiop5656 2023-11-18 18:57:52
    评论 48
    回复:45 楼 刑法。
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  • 开心小黄人 2023-11-18 18:57:51
    评论 47
    回复:43 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    第一百零五条 【颠覆国家政权罪】组织、策划、实施颠覆国家政权、推翻社会主义制度的,对首要分子或者罪行重大的,处无期徒刑或者十年以上有期徒刑;对积极参加的,处三年以上十年以下有期徒刑;对其他参加的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。 【煽动颠覆国家政权罪】以造谣、诽谤或者其他方式煽动颠覆国家政权、推翻社会主义制度的,处五年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利;首要分子或者罪行重大的,处五年以上有期徒刑。
  • 开心小黄人 2023-11-18 18:57:06
    评论 46
    回复:43 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    和颠覆国家政权罪。现在修法量刑只是坐牢了。
  • 开心小黄人 2023-11-18 18:54:11
    评论 45
    回复:43 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    刑法。
  • 开心小黄人 2023-11-18 18:53:58
    评论 44
    回复:42 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    : 恩。你不是懂法。你还买。当然不受法律保护。人家想收回就收回。产权是人家的。
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 18:51:06
    评论 43
    回复:39 楼 还有税法。逃税漏税也算犯法。你在美国试试看。罚死你。还有反洗黑钱法。先搞清楚各种法律吧
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  • qwertyuiop5656 2023-11-18 18:49:20
    评论 42
    回复:38 楼 : 是经济纠纷。你还不知道这个世界有很多法。公司法,合同法,刑法,民法
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  • 开心小黄人 2023-11-18 18:45:26
    评论 41
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    婚姻法。太多法了
  • 开心小黄人 2023-11-18 18:45:03
    评论 40
    回复:36 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    还有税法。逃税漏税也算犯法。你在美国试试看。罚死你。还有反洗黑钱法。先搞清楚各种法律吧
  • 开心小黄人 2023-11-18 18:44:57
    评论 39
    回复:36 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    还有税法。逃税漏税也算犯法。你在美国试试看。罚死你。还有反洗黑钱法。先搞清楚各种法律吧
  • 开心小黄人 2023-11-18 18:43:42
    评论 38
    回复:36 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    : 是经济纠纷。你还不知道这个世界有很多法。公司法,合同法,刑法,民法
  • dino8ielts 2023-11-18 18:42:38
    评论 37
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    中国农村是讲法律的地?乡规民约村长支书凌驾于法律之上
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 17:57:25
    评论 36
    回复:30 楼 : 你真是法盲。这是经济纠纷。都是私人提起诉讼。你看看用小产权抵押贷款,看银航敢不敢给你批贷款。
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  • 桃花居士 2023-11-18 17:51:27
    评论 35
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    这种人天理不容,迟早全家被雷劈
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 17:50:37
    评论 34
    回复:32 楼 在美国买毒品的人多了。看来美国法律也没用啊。
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  • 那就好好生活 2023-11-18 17:20:34
    评论 33
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    明知不可还要买,居住11年,每个月租金600元。合同无效,返还八万? 那就几乎是不要钱住了11年。
  • 开心小黄人 2023-11-18 17:00:31
    评论 32
    回复:24 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    在美国买毒品的人多了。看来美国法律也没用啊。
  • 狐狸河监狱 2023-11-18 16:59:53
    评论 31
    回复: 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    上诉呀
  • 开心小黄人 2023-11-18 16:59:23
    评论 30
    回复:24 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    : 你真是法盲。这是经济纠纷。都是私人提起诉讼。你看看用小产权抵押贷款,看银航敢不敢给你批贷款。
  • 开心小黄人 2023-11-18 16:56:00
    评论 29
    回复:26 楼 小黄狗,屁眼又痒了?
    : 告你诽谤哦。法盲
  • pilla 2023-11-18 16:47:57
    评论 28
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    村委会见证的合同12年后还能反悔,王教授现在应该尝着有理无处说的滋味了。
  • samsam 2023-11-18 16:46:17
    评论 27
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    小产权
  • 雅痞 2023-11-18 16:28:44
    评论 26
    回复:18 楼 法盲啊!这是另外一个案件。你要提起新得诉讼。去告村委会。一个个法盲。谈论法律让人耻笑
    小黄狗,屁眼又痒了?
  • 吃斋念佛大灰狼 2023-11-18 16:06:46
    评论 25
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    不讲理的中国人农民占了大多数。
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 15:48:48
    评论 24
    回复:18 楼 法盲啊!这是另外一个案件。你要提起新得诉讼。去告村委会。一个个法盲。谈论法律让人耻笑
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  • 大春哥 2023-11-18 15:45:42
    评论 23
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    賠償與判決合同無效不是應該同時判決的麼?把買主趕出去之後還怎樣索賠損失?
  • AMONIA 2023-11-18 15:44:50
    评论 22
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    "协议签订11年后。李越称,母亲对老房有情结,住楼房别扭,“就把房子弄回来得了"————————这是糊弄傻子呢吧?11年前8万就卖,现在值多少钱?法院判决不考虑差价就是耍流氓。
  • SDcard 2023-11-18 15:35:40
    评论 21
    回复:11 楼 国内人现在居心叵测,钻法律空子,人不要脸,政府更不要脸,70年使用权,不知何时收回国有。
    : 国内屁民被洗脑后还争相抢购一堆钢筋混凝土的70年使用权,还洋洋得意房价比纽约还贵,世界第一
  • 开心小黄人 2023-11-18 15:33:32
    评论 20
    回复:11 楼 国内人现在居心叵测,钻法律空子,人不要脸,政府更不要脸,70年使用权,不知何时收回国有。
    美国骗谁啊!土地永久产权,你能在你买的地上想干嘛干嘛吗?都是你的私有财产了。为啥你还要给美国政府交税
  • 开心小黄人 2023-11-18 15:32:11
    评论 19
    回复:11 楼 国内人现在居心叵测,钻法律空子,人不要脸,政府更不要脸,70年使用权,不知何时收回国有。
    法盲啊!土地是70年使用权。上面的建筑物是你的。到时候你再交地税就好了。你问问美国你用不用交地税
  • 开心小黄人 2023-11-18 15:30:27
    评论 18
    回复:9 楼 如果合同无效为什么村委会可以办理《房屋买卖协议书》,那出了问题政府要赔偿,不然法律就是笑话
    法盲啊!这是另外一个案件。你要提起新得诉讼。去告村委会。一个个法盲。谈论法律让人耻笑
  • 开心小黄人 2023-11-18 15:28:46
    评论 17
    回复:3 楼 无耻 说好的法律面前人人平等,中国法律笑死人
    法盲。真可笑
  • qwertyuiop5656 2023-11-18 15:23:00
    评论 16
    回复: 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
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  • 专操猪脑 2023-11-18 15:15:45
    评论 15
    回复: 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    农民自住房,不是商品房,不可以公开买卖,打官司这教授肯定输,但可以集体内买卖或转让。现在农民集资的补偿房可以买卖,但只有使用权没有土地权,俗称小产权房。
  • 多来梦 2023-11-18 15:04:18
    评论 14
    回复:1 楼 在中国 如果你不是本村的 千万不要到村里 买房投资 不管是不是山海关 都能赔死你
    就不说别的,别跟农民BB,你弄不过那帮地头蛇
  • caodibian 2023-11-18 14:57:24
    评论 13
    回复:11 楼 国内人现在居心叵测,钻法律空子,人不要脸,政府更不要脸,70年使用权,不知何时收回国有。
    你的知识应该更新了“《 物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。” 现在中国居民住宅没有房地产税,这边每年的房地产税,是一笔不小的花销,你可以不交,但政府有权拍卖你的房子。
  • caodibian 2023-11-18 14:41:54
    评论 12
    回复:9 楼 如果合同无效为什么村委会可以办理《房屋买卖协议书》,那出了问题政府要赔偿,不然法律就是笑话
    村委会不是政府,她是农民自治组织,村民选举产生。
  • 澥涛 2023-11-18 14:40:32
    评论 11
    回复: 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    国内人现在居心叵测,钻法律空子,人不要脸,政府更不要脸,70年使用权,不知何时收回国有。
  • sophrosyne 2023-11-18 14:33:12
    评论 10
    回复: 楼 此评论已被删除,相关原因说明,请查看新闻评论公告
    这个真的很遗憾,难有两全方案。如果不保护,会有大量农民在房价高速增长(货币高速贬值)之前贱卖地产而变得一无所有。
  • 雅痞 2023-11-18 14:09:47
    评论 9
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    如果合同无效为什么村委会可以办理《房屋买卖协议书》,那出了问题政府要赔偿,不然法律就是笑话
  • 钟馗捉妖 2023-11-18 14:08:04
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    回复:6 楼 : 爱新觉罗现在也后悔当年退位了,请将中南海和紫禁城让出来
    印第安人也后悔救五月花号了,请将北美大陆还给印第安人。
  • 糖桔喝得 2023-11-18 13:51:01
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    即便是合同无效法院也应该让当初的卖方提出一个可行的赔偿方案才能执行强制搬离,现在这样的情形当初的卖方可能赔个两三万就收手了,违背诚信可以毫无代价。
  • 肥肥高富 2023-11-18 13:27:07
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    回复:3 楼 无耻 说好的法律面前人人平等,中国法律笑死人
    : 爱新觉罗现在也后悔当年退位了,请将中南海和紫禁城让出来
  • caodibian 2023-11-18 13:25:50
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    回复:4 楼 中国政府是国家长远规划发展政策的制定者,他们知道未来农村房地产的价值,早在改革开放初期就制定了相关法规保护农民的利益,不准城市居民购买农民的宅基地和房产,也不允许购买的土地。同时只允许单向户口迁移,即
    农民的户口迁移到城市变为城市居民,但是他们在农村的土地、宅基地、房产依然拥有使用权、继承权。考上大学的也可以将户籍保留在农村,也不影响他们毕业后在城市工作。
  • caodibian 2023-11-18 13:22:10
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    中国政府是国家长远规划发展政策的制定者,他们知道未来农村房地产的价值,早在改革开放初期就制定了相关法规保护农民的利益,不准城市居民购买农民的宅基地和房产,也不允许购买的土地。同时只允许单向户口迁移,即只允许农村户口迁移到城市成为城市居民,不允许城市居民将户口迁移到农村变为农民。违法合同显然是无效的,出于诚信原则,房地产升值部分应当全部或者大部分补偿给购买者,并体现在同一个民事判决中。
  • 琪爷 2023-11-18 13:20:43
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    无耻 说好的法律面前人人平等,中国法律笑死人
  • 无畏 2023-11-18 13:20:18
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    加拿大房市崩盘
  • 西湖散人 2023-11-18 13:06:54
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    在中国 如果你不是本村的 千万不要到村里 买房投资 不管是不是山海关 都能赔死你
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